鉛山縣人民政府辦公室關于印發鉛山縣加強住宅小區物業管理的實施意見的通知

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

鉛府辦發〔2020〕10 號

 

鉛山縣人民政府辦公室關于印發鉛山縣加強住宅小區物業管理的實施意見的通知

 

各鄉（鎮）人民政府，青溪服務中心，縣直各單位：

《鉛山縣加強住宅小區物業管理的實施意見》已經縣政府第57次常務會議研究通過，現印發給你們，請認真組織實施。

 

 

 

 

  鉛山縣人民政府辦公室

 

2020年 9月 15日

 

 

 

 

 

鉛山縣加強住宅小區物業管理的實施意見

 

根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《江西省物業管理條例》等法律法規規定，為貫徹落實《上饒市住宅物業管理條例》，強化住宅小區基礎配套建設，理順住宅小區管理物業體制，完善住宅小區監督管理機制，提高物業管理服務水平，達到共謀、共建、共管、共評、共享新格局。結合我縣實際，就加強鉛山住宅小區物業管理工作制定本實施意見。

一、指導思想

以中國特色社會主義理論和黨的十九大精神為指導，全面加強物業管理工作，破解物業管理難題，改善城市人居環境，提高群眾生活質量，積極推進鉛山住宅小區精細優美建設，緊緊圍繞“打造‘四個基地’，建設‘四個鉛山’，建成山水園林城市”的總體目標，奮力譜寫新時代中國特色社會主義鉛山新篇章。

二、總體目標

按照“業主自治、專業服務、政府監管、行業自律”的原則，本著以人民為中心，以問題為導向，充分發揮鄉鎮（中心）政府、社區及相關職能部門的在物業管理中作用。加強住宅小區基礎配套設施規劃、建設、驗收、移交與管理工作。規范和改進物業公司的服務行為，提升物業公司服務水平。引導業主主動參與物業管理，倡導居民積極融入住宅小區管理，達到“小區是我家，管理靠大家”氛圍。通過對現有物業管理模式的改革創新，進一步明確相關職能部門、鄉鎮（中心）社區的職責，有效發揮基層組織和業主自我管理的作用，切實解決群眾關心的物業管理問題，全面提升物業管理水平，構建“整結、舒適、安全、美麗”的小區。

三、相關單位職責

（一）縣加強住宅物業管理工作領導小組成員單位職責

為進一步加強對住宅物業管理工作的領導，經研究決定，成立鉛山縣加強住宅物業管理工作領導小組（具體名單見附件），各單位要將加強住宅物業管理工作作為2020年的一項重要任務，列入工作計劃，認真謀劃，精心組織，確保工作取得實效。各成員單位職責具體如下：

縣住建局：縣住建局是全縣物業管理的主管部門，負責對全縣物業管理業務進行指導和監管。負責對物業管理區域住宅內業主專有部分違法搭建建（構）筑物、拆除房屋承重結構等行為的處理。負責物業管理區域內房屋租賃管理。協助鄉鎮（中心）人民政府落實小區業主委員會籌建工作；協調有關部門涉及物業管理工作等事宜。負責新建住宅小區住房及綜合配套設施驗收、監督、管理工作；負責工程質量保證金管理，處理由于工程質量問題引發的投訴和糾紛；研究制定全縣物業管理的發展規劃、行業管理制度和行業服務標準；負責物業服務企業在我縣開展物業服務業務的備案工作；負責本縣物業專項維修資金的歸集、使用和管理；負責逐步建立縣物業服務企業履約保證金制度；負責物業服務企業從業人員的資格管理和全縣物業服務企業信用檔案的建立和管理；負責會同有關部門對物業服務企業經營活動進行監督檢查，依法查處物業管理活動中的違法違規行為；負責全縣物業管理招投標活動的監督管理工作。

縣城管局：負責物業管理區域的共有部分綠化、市容管理等方面的驗收、監督、管理工作；負責物業管理區域內違法（含改變用途）建設的界定和處置；負責對未經規劃行政主管部門批準，擅自改變住宅外立面、在非承重墻上開門開窗等行為的處理；依法拆除物業管理區域內未經批準建設的不符合城市容貌標準、環境衛生標準的建筑物或設施；負責對物業管理區域內違法堆放、傾倒固體廢物等行為的處理；負責住宅小區內侵占、毀壞綠地及綠化設施行為的處理；對違反《城市市容和環境衛生管理條例》等規定行為的處理。

縣自然資源局：負責對列入住宅小區建設項目規劃條件和設計方案的基礎設施、配套公用服務設施的規劃審查，查處住宅小區建設項目竣工規劃核實前違反規劃要求的違法行為。

縣市管局：依法辦理物業服務企業的登記注冊；加強對物業服務企業合同的監督管理；查處在物業管理區域內餐飲經營油煙排放不達標的違法行為；加強對物業管理區域內共用部位發布廣告內容的監督管理。負責電梯安全監管工作，參與協調事故的調查、處理工作，督促電梯使用單位制定和完善特種設備事故處理應急救援預案，并開展應急演練。

縣教體局：負責住宅小區教育配套設施（含配套幼兒園和教育網點）接收、管理工作。

縣發改委：負責研究啟動社會征信系統建設，逐步將物業管理納入現代服務業體系，對經法院判決確認屬物業企業不履行物業服務合同、業主惡意拖欠物業費的行為納入社會征信系統；會同縣住建部門負責住宅小區前期物業服務和保障房物業服務收費政府指導價標準的制定、調整及監督管理工作。

縣公安局：負責監督指導物業管理區域內的治安防范工作，協調處理治安方面的問題和糾紛，負責物業管理區域內養犬管理工作；加強業主委員會印章刻制的管理，加強對印章非法使用行為的打擊；負責或配合相關職能部門對違法違規存放或經營易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品行為的查處。

縣民政局：負責依規落實社區居家養老和社區管理服務工作，以及社區活動管理工作。

縣司法局：負責加強對物業管理矛盾糾紛的行政調解和人民調解的指導。

縣財政局：負責住宅小區物業管理基礎建設及示范小區建設資金保障，并會同縣住建局制定相應的資金管理辦法；負責物業專項維修資金、質量保證金的監督工作。

縣生態環境局：負責對物業管理區域內經營的三產娛樂服務行業的油煙、污水排放、噪聲污染等環境問題的監測、鑒定工作。

縣文廣新旅局：指導開展社區文化活動，加強住宅小區周邊網吧、歌舞廳的監督管理工作。

縣衛健委：負責物業管理區域內傳染病防治，生活飲用水的監督管理工作；負責物業管理區域內健康教育工作。

縣委組織部、縣人社局：按照各自管理權限，負責將公職人員服從物業管理行為納入干部、職工考核內容。

縣廣播電視臺：負責全縣物業管理工作的曝光、宣傳、報道工作。

縣交管大隊：負責監督指導物業管理區域內的道路停車管理，可參照《中華人民共和國道路交通安全法》及相關法律法規，依法受理或查處物業管理區域內影響公共安全、公共秩序的違法行為；負責指導規劃小區內停車位、道路標線，指導設置規范停車標志，負責報廢機動車輛、僵尸車、電動車、非機動車清理工作。

縣消防救援大隊：負責依法監督指導物業服務企業或產權人履行消防安全法律法規職責；及時查處占用或堵塞消防通道，破壞公共消防設施等消防違法行為；指導住宅小區充電樁建設，查處高空飛線充電行為;督促整改火災隱患，開展消防安全培訓及演練和消防安全常識進社區活動。

縣工業和信息化局：負責對住宅小區光纖、電線到戶建設和改造的指導和監管。

縣供電公司、電信公司、移動公司、聯通公司、自來水公司、縣網絡公司、縣深燃公司等桿管線單位：負責交付使用前驗收把關工作，做到一戶一表，向終端用戶收費負責按照有關規定對住宅小區供水、供電、供氣、通信、有線電視等設施進行日常維護、管理和升級改造。

（二）屬地管理職責

鄉鎮（中心）：負責推進“黨建+幸福小區”建設；依法組織指導監督居民委員會（或社區）對轄區內各小區業主大會的成立、業主委員會選舉及業主委員會開展工作；指導和監督業主大會、業主委員會、物業管理委員會依法履行職責；協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，調解物業管理糾紛。負責無物業管理小區的日常管理工作，做好小區文明創建和安全生產工作；配合老舊小區改造工作，完善老舊小區安全隱患排查整治工作機制，妥善解決老舊小區環境建設等有關問題。

居民委員會（或社區）：村居民委員會（或社區）協助鄉鎮（中心）組建業主大會籌備組，組織召開業主大會會議，選舉產生業主委員會，負責指導、監督業主委員會開展工作，督促業主委員會履行職責，協調處理業主有關矛盾和糾紛；指定專人作為小區物業管理工作協調員，并在小區內公布，協助處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業之間的矛盾糾紛；與鄉鎮（中心）建立物業管理聯動機制，接受物業服務企業退出項目的預警報告，協調解決物業服務企業退出和交接過程中出現的問題；發現本區域內有違法建設等違反物業管理有關法律、法規的行為，應當立即制止，并及時向鄉鎮（中心）和有關部門報告。聯系、收集、接收黨員、干部及公職人員進小區工作；負責提供黨員、干部及公職人員考核考查反饋工作；負責了解專項維修資金和質量保證金的基本情況；負責接收、管理小區各類配套用房；負責對業主委員會和物業企業共同提出的動用專項維修資金和質保金初審工作。

（三）業主委員會職責

召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；了解專項維修資金和質保金基本情況，負責與物業服務企業協商提出動用專項維修資金和質保金的使用方案；負責監督物業企業資金使用，協調業主和物業服務企業間的矛盾糾紛，協助物業服務企業催繳欠交的物業服務費；監督管理規約的實施；勸阻業主或者物業使用人違規違法裝飾裝修房屋；完善監督機制，設立監督小組，對日常工作和經費使用情況進行監督；可以根據實際工作需要，邀請一名所屬社區的居委會干部在業主委員會中任職，對業主委員會的日常工作進行指導和監督；接收黨員、干部及公職人員進小區工作；負責提供黨員、干部及公職人員考核考查初步反饋意見；業主大會賦予的其他職責。 

四、加強管理

（一）提高物業管理工作認識，建立健全物業管理工作機制

1.提高物業管理工作認識。物業管理工作事關社會穩定、群眾安居樂業，意義十分重大。住宅小區物業管理工作牽涉到每一名業主的切身利益，鄉鎮（中心）（含村居民委員會或社區）、有關部門要齊抓共管，把物業管理工作納入民生保障、城市管理的重要內容；物業企業要切實增強物業服務意識，提高物業服務水平；基層社區要實行網格化管理，加強矛盾糾紛調查處理的力度；要注重發揮調解和仲裁聯動機制的作用，化解物業管理糾紛；業主要提高素質，樹立物業服務的消費理念；通過全社會的共同努力、形成合力，推動物業管理工作的順利開展。

2.建立健全物業管理工作機制。建立相關部門、鄉鎮（中心）、社區（含村）三級物業管理體系，形成職責明晰、分工明確、各負其責、齊抓共管的物業管理格局。推進綜合管理進社區，重點加強小區毀綠、破墻開門、損壞房屋承重結構、亂搭亂建、亂停車等常見問題的綜合執法處置。

（二）加強前期物業管理和業主委員會建設

1.加強前期物業管理

建設單位應當在取得房屋預售許可證前通過招投標的方式，選聘物業服務企業實施前期物業管理，并與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同，對前期物業管理的內容予以約定；建設單位在出售新建房屋前，制定臨時管理規約，前期物業合同和臨時管理規約由建設單位在售房時向買受人明示并約買受人書面確認，并向住建部門、鄉鎮（中心）人民政府備案。新建物業交付使用前，物業服務企業和建設單位應當按照國家有關規定和前期物業服務合同約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗；（未進行承接查驗的，不得交付使用。物業服務企業不得承接未經查驗或者查驗不合格的物業。）

2.加強業主委員會建設

（1）加大監督指導力度。鄉鎮（中心）、社區要加強對業委會工作的監督指導，負責抓好轄區內住宅小區業主大會及業委會的籌建、換屆工作；負責業委會的備案登記工作；負責業主大會議事規則與管理規約的備案工作。

（2）加強制度建設。業委會要依法依規制定管理規約、崗位責任制和議事規則等制度，做到制度管人管事。

（3）業委會成員代為行使小區全體業主的權利，要切實履行好職責，服務于小區全體業主。業委會工作經費可從小區的經營性用房和小區廣告收入中支出。

（4）業委會成立后，以業委會為主體、鄉鎮（中心）村居民委員會（或社區）參與，通過招投標等公開方式選聘物業服務企業并報縣住建局備案。

（三）加強鄉鎮（中心）、社區物業管理工作

1.鄉鎮（中心）、社區要配合縣住建局，參與對注冊地址在轄區內的物業服務企業及外地備案企業的年度監督檢查；負責對轄區內物業管理優秀（示范）項目評選的初審工作；負責檢查、監督轄區內物業服務企業的日常服務；負責物業維修資金申請使用的監督工作；負責指導、協調物業服務合同終止時的物業管理移交工作。

2.鄉鎮（中心）、社區要配合縣住建局搞好新建開發項目的物業承接查驗工作。非經營性物業管理用房（含社區用房）不得租賃、轉讓和抵押。

3.建立物業管理投訴受理制度，負責對業主、物業使用人、業主委員會和物業服務企業在物業管理活動中的矛盾糾紛進行協調處理。建立“條塊結合、以塊為主，重心前移、屬地管理”的物業管理糾紛人民調解機制。健全縣、鄉鎮（中心）、社區三級物業糾紛調解組織網絡，做到一般物業糾紛不出社區，較大糾紛不出鄉鎮（中心）。

4.鄉鎮（中心）要把住宅小區物業管理納入社會管理的工作范疇。要明確一名領導分管物業管理工作。實施社區干部兼任業委會成員的工作機制。加強住宅小區黨小組和居民小組建設。

（四）加強對物業服務企業和開發企業監管

1.進一步明確物業服務企業職責。物業服務企業應當以服務業主為宗旨，提高服務質量和水平；按照合同約定，提供保安、保潔、保綠和公共設施設備維保服務；定期向業主公布物業服務收費情況，接受業委會和業主的監督；協助有關部門開展社區服務，協助調解業主間的物業糾紛。對法律法規規定的物業管理區域內的禁止行為，物業服務企業對業主、使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未及時報告有關行政管理部門的，記入物業服務企業誠信檔案，縣有關部門應按相關規定予以處理。

2.加強對物業服務企業監管。縣住建局在新申報物業服務企業的備案審查中，要把從事技術操作和安保管理崗位的從業人員的持證上崗比例提高到100%，嚴把審批關，完善準入退出機制，積極引進外地優秀的物業企業進駐我縣，促進我縣物業服務企業水平的整體提升。建立物業服務企業誠信檔案，對物業服務企業、物業服務項目負責人實行動態管理。誠信信息與物業服務招投標、物業服務項目承接和物業服務企業清退相掛鉤。加大對鄉鎮（中心）和社區干部、業委會成員、物業服務人員和開發企業管理人員的物業管理知識和物業服務技能的培訓力度。強化市場準入機制，凡新建物業小區物業管理一律實行招投標制度，實現優勝劣汰。縣住建局每年對物業服務企業進行規范服務、標準達標考核評定，對考核不合格的，依據相關的規定，依法降低企業信譽等級。

3.進一步明確開發企業職責。開發企業應嚴格落實新建項目的竣工驗收制度和物業承接查驗要求，確保房屋質量標準，確保物業用房配置、裝修到位，確保質量保修金繳交到位，確保公共配套設施設備安裝到位并及時移交，認真做好前期物業管理工作。對于前期入住率低的小區，開發企業對物業服務要實行補貼機制，前期物業服務期滿后，需重新選聘物業服務企業的，開發企業、前期物業服務企業要在縣住建局、鄉鎮（中心）、社區、業委會監督指導下，做好與后續物業服務企業的資料、檔案、實物的移交工作。

4.加強對開發企業監管。因開發企業原因引發小區矛盾糾紛，由開發企業負責調處，造成小區物業服務不到位的，開發企業要及時整改到位。對開發企業不調處、整改、推諉扯皮的，縣住建局要依法依規處理，納入企業不良誠信記錄。

（五）創新物業服務費收繳方式

物業服務企業要認真落實物業服務收費規定，健全企業財務賬目，定期向業主公示收費和財務情況。物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目、收費標準、收費范圍及服務內容應當在經營場所或收費地點醒目位置公布。 業主不得違反物業服務合同約定拒交物業費。

1.建立個人住房誠信制度，將物業服務繳費信息記入個人誠信檔案。業主繳費義務應在物業服務合同中予以約定。對誠信缺失、長期欠交物業服務費的業主名單，將根據《上饒市加快推進社會信用體系建設實施方案》規定，記錄到個人（物業使用人）居住信用檔案。

2.倡議公職人員、企業主帶頭繳交物業服務費，為物業服務企業的發展提供幫助，為創造平安和諧社區起到模范帶頭作用。

3.對于當事人拒交物業服務費的，物業服務企業可通過調解、仲裁或訴訟等方式解決，當事人拒不執行生效的調解書、仲裁裁決書、判決書的，物業服務企業可依法申請強制執行。

4.組織、勞動人事部門要把主動交納物業管理費，作為國家機關事業單位人員職務晉升、工資晉級的考核條件。各鄉鎮（中心）、各單位要負責做好本單位干部職工按時繳納物業服務費工作。

（六）妥善解決歷史遺留問題

1.推動小區二次供水設備及戶表、管網改造。對于已建成的二次供水住宅小區，由縣城管局牽頭，鄉鎮（中心）和自來水公司等單位配合，實行財政支持一點、業主籌一點、維修資金擠一點、開發商出一點、自來水公司優惠一點的方法，進行一戶一表改造。

老舊小區改造后并通過驗收移交給自來水供水公司，自來水供水公司按照《物業管理條例》的規定向小區業主收取自來水費，承擔住宅小區內的供水管網和設施設備維修養護責任；二次供水設備加壓電費由物業向業主代收代繳，尚未改造的小區使用總表繳費的按原供水合同的約定由物業服務企業代繳水費，自來水供水公司可與物業服務企業簽訂有償代收代繳協議。

2.明確地下停車位的產權歸屬。依法對地下停車位、車庫（除人防工程以外）進行出售、出租或附贈。

3.加強老舊小區改造。鄉鎮、社區應組織指導老舊小區成立業委會，通過招投標等公開方式選聘物業服務企業；對無物業服務的老舊小區，幫助業主（業委會）實現自治。鄉鎮（中心）、社區和業委會要重視老舊小區安全隱患排查整治工作，加強老舊小區的環境建設，加強老舊小區的保安、保潔和房屋維修工作，對無經費來源的小區，采取政府支持、單位共建和業主自籌的辦法統籌解決。

五、加強住宅專項維修資金和物業質量保證金歸集和管理

（一）住宅專項維修資金

1.維修資金定義:兩個以上業主的住宅物業和與其結構相連的非住宅物業都應當建立住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金），用于房屋的共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。

2.維修資金繳納：（1）繳納對象：商品房由購房者繳納，房地產開發企業，應當向購房者說明，并將該內容約定為購房合同條款，由房地產開發企業代收代繳。物業管理及配套用房由房產開發企業繳納，經濟適用住房、拆遷安置房等由建設單位繳納。（2）繳納標準：多層建筑50元/平方米；高層建筑70元/平方米。多層建筑是指地上結構最高層數為六層以下（含六層）的建筑；高層建筑是指地上結構為七層以上（含七層）的建筑。房地產行政主管部門應當根據當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的變化情況，適時調整維修資金的交存標準。（3）繳納時限：建設單位應當在辦理房屋建筑工程竣工驗收備案時，按照物業總建筑面積一次性將維修資金交存至維修資金專戶。未售出物業的專項維修資金由建設單位先交存，待售出時向業主收取，業主憑開發建設單位出具的繳款憑證到維修資金管理中心錄入信息。未按規定交存首期維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付購買人。

3.維修資金管理：未成立業主大會的，維修資金由縣住建局維修資金管理中心對維修資金專戶進行統一管理。成立業主大會的，維修資金可由縣住建局維修資金管理中心代管或自管。維修資金遵循全額儲存、業主所有、合理使用的原則。實行統一繳交、專款專用、民主理財、接受財政、審計監督的管理制度。 維修資金管理中心收到維修資金后，將出具由省財政廳統一監制的住宅專項維修資金專用票據，并按棟建賬到戶進行管理。維修資金應當在銀行專戶存儲，專款專用。維修資金明細戶應當按單幢住宅設置，按戶核算。

4.維修資金使用：（1）正常使用范圍：物業保修期滿后的維修、更新、改造費用，按下列規定承擔：①自用部位和自用設施設備的維修、更新、改造費用，由業主或使用人承擔；②住宅共用部位、共用設備大修、更新、改造的費用，由整幢住宅的業主共同承擔；③共用設施大修、更新、改造的費用，由居住小區內全體業主共同承擔。④物業的共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新、改造費用由責任人承擔。⑤人防地下室維護和管理費用由使用單位、受益單位承擔。（2）應急使用范圍：發生下列緊急情況時，物業服務企業應當立即采取應急防范措施，并制定維修、更新方案，同時向業主委員會報告：①電梯故障危及人身安全，經電梯專業檢測機構出具整改通知書的；②二次供水、排水系統中涉及的設施設備發生故障、影響使用，經專業機構核實并出具意見書認定的；③消防系統中涉及的設施設備存在安全隱患或者發生故障，消防部門出具整改通知書的；④屋頂、屋面、外墻面發生滲漏，或者地下室發生積水，嚴重影響業主房屋正常使用，經有資質的房屋質量檢測機構核實并出具意見書認定的；⑤房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經有資質的房屋質量檢測機構核實并出具意見書認定的；⑥發生嚴重危及房屋安全的其他緊急情況（如嚴重沉降、傾斜、開裂等），經有資質的房屋質量檢測機構出具證明的。（3）使用流程：①緊急情況規定涉及維修費用需要動用維修資金的，業主大會成立前，物業服務企業應當持有關材料，報物業所在地的村居民委員會（或社區）初核，鄉鎮（中心）復核同意實施，報縣住建部門備案。實施后并經具有相應資質的中介機構審價后，由住建部門審核在維修資金中直接列支；已經成立業主大會的，物業服務企業應當持有關材料，向業主委員會提出列支維修資金，由業主委員會初核同意，報物業所在地的村居民委員會（或社區）復核同意實施，報鄉（鎮）和縣住建部門備案。實施后并經具有相應資質的中介機構審價后，由住建部門審核在維修資金中直接列支；②維修資金應當用于住宅共用部位、共用設備、共用設施，保修期滿后的大修、更新、改造，不得挪作他用。一是單幢屋維修，已設立維修資金并符合資金使用條件的，由物業服務企業應當持有關材料，向業主委員會提出列支維修資金，由業主委員會召開該幢業主代表會并征得三分之二的代表同意后，報物業所在地的村居民委員會（或社區）復核同意實施，報鄉鎮（中心）和縣住建部門備案。實施后并經具有相應資質的第三方中介機構審價后，由住建部門審核在維修資金中列支；單幢業主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額的30%的，應當及時續交。二是單幢房屋維修外的共用部位、共用設備、共用設施，已設立維修資金并符合資金使用條件的，由物業服務企業應當持有關材料，向業主委員會提出列支維修資金，由業主委員會召開業主代表大會同意后，報物業所在地的村居民委員會（或社區）初核，報鄉鎮（中心）復核同意后，縣住建部門審核后實施。實施后并經具有相應資質的中介機構審價后，由住建部門審核在維修資金中列支；可在該項維修資金中列支。維修資金余額不足首期交存額的30%時，經業主委員會決定，按業主擁有的住宅建筑面積比例向業主續籌。

（二）新建住宅物業實行質量保修金制度

1.建設單位應當按照《江西省物業管理條例》的規定，在辦理項目竣工驗收手續時、申請不動產權屬初始登記前向物業所在地的維修資金管理中心設立的物業質量保修金專戶交存物業質量保修金，交存標準為：多層住宅為20元/平方米，高層住宅為30元/平方米。房地產行政主管部門應當根據當地物業建筑安裝工程造價的變化情況，適時調整質量保修金的交存標準，并向社會公布。

2.開發建設單位在房屋交付使用時，應當向業主出示質量保修金全額繳存證明；在辦理不動產權屬初始登記時，應當提供維修資金管理中心出具的質量保修金全額繳存證明。未繳存質量保修金的項目，不得辦理不動產權屬初始登記等手續。

3.物業質量保修金保證的保修責任期限為同一開發項目所有房屋交付業主使用滿5年，自建設單位竣工驗收合格交付業主使用之日起計算，保修責任期滿后，根據建設單位的申請退還。物業質量保修金全部退還后，建設單位應當依法、依約繼續履行相應的質量責任。

4.物業保修期限內物業出現質量問題的，建設單位在接到業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業的維修要求后，應當在二十四小時內派人到現場核查情況，情況屬實的應當在七十二小時內予以維修。

物業保修期限內，建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經當地維修資金管理中心委托的建筑工程質量檢測機構鑒定后，屬于保修責任范圍內建筑工程質量問題的，由業主委員會或者受委托的物業服務企業組織維修，其費用從物業質量保修金中列支。

維修資金管理中心應當在物業質量保修金動用后三日內書面通知建設單位，建設單位應當自收到書面通知之日起十五日內足額補存。

建設單位對維修責任承擔有異議的，可以依法提起民事訴訟或者依法申請仲裁。

5.物業保修期間，建設單位因破產、解散、被撤銷等原因注銷的，維修資金管理中心應當將物業質量保修金本息余額提存。

6.符合下列條件的，保修責任期滿后物業質量保修金本息余額退還建設單位：

（1）未出現屬于保修范圍內的物業質量問題；

（2）出現物業質量問題，但建設單位已按照相關規定進行維修并經驗收合格，或者與業主就維修費用承擔達成和解協議并履行給付義務；

（3）出現物業質量問題且雙方就責任承擔發生爭議，但建設單位已按照人民法院或者仲裁委員會的法律文書履行義務。

7.物業保修期間建設單位已經注銷的，保修責任期滿后其交付的物業質量保修金本息余額依法列入清算財產。

8.物業保修責任期滿三十日前，維修資金管理中心應當將擬退還物業質量保修金事項在相關物業管理區域內書面公示。 

9.維修資金管理中心應當加強對物業質量保修金的交存、使用、管理的監督檢查，應當每年定期向相關物業管理區域的業主和建設單位，公布該物業管理區域物業質量保修金的交存、使用情況，接受業主和建設單位的監督。 

六、強化執法主體責任

實行執法進小區制度，并在小區顯著位置公布相關執法單位名單和投訴電話。縣加強住宅物業管理工作領導小組辦公室負責綜合協調，住建、城管、公安、生態環境、發改、自然資源、市場監管、文廣新旅、消防救援、人防等執法部門依法履行對小區內違法行為的查處責任，切實解決小區內亂搭亂建、毀綠種菜、散養畜禽、盜竊財物、違規排污、違規裝修、夜間燃放煙花爆竹、拆改房屋承重結構、擅自將住宅改變為經營性用房等行為。相關執法單位要及時受理物業服務企業、相關單位、業主、業主委員會、群眾的投訴和舉報，依法予以查處，認真落實“首問負責制”，建立健全執法長效機制。縣政府將加強對涉及物業管理相關職能部門履職情況行政監察，對因失職、瀆職造成重大影響，損害廣大業主利益的行為要實行責任追究。

七、完善物業管理工作考核

縣政府將物業管理工作納入督辦考核，作為精神文明創建、文明單位評選、機關考核、社區組織建設等方面的一項重要指標來布置和考核。縣加強住宅物業管理工作領導小組負責對城區物業管理工作進行督查考評，定期對督查結果予以通報。城區鄉鎮（中心）要明確領導具體負責，社區要有專人負責物業管理工作。要健全鄉鎮（中心）和社區物業管理網絡，根據轄區規模和物業管理任務，配備落實相應的管理人員和工作經費。

本實施意見由縣住建局負責解釋，自公布之日起實施（試行）。大廈寫字樓、商住樓、別墅區、工業區及其他非居住房屋的物業管理可參照執行。

 

附件：鉛山縣加強住宅物業管理工作領導小組

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件：

鉛山縣加強住宅物業管理工作領導小組

 

組  長：  江  文  縣人民政府黨組成員、副縣長

副組長：  劉淵鴻  縣信息中心黨組書記、主任

王新紅  縣住建局黨組書記、局長

成  員：  俞  昕  縣委組織部副部長

陳詠潔  縣委宣傳部副部長

楊劍平  縣法院副院長

丁芳水  縣自然資源局黨組書記、局長

江細根  縣城管局黨組書記、局長

黃建平  縣生態環境局黨組書記、局長

夏艷華  縣公安局黨委委員、副局長

楊聲忠  縣發改委副主任

陳文峰  縣財政局黨組成員、副局長

江志龍  縣住建局黨組成員、副局長

張福蓮  縣教體局黨組成員、副局長

雷榮身  縣司法局黨組成員、副局長

熊衛東  縣文廣新旅局黨組成員、副局長

洪  慶  縣人社局黨組成員、副局長

韓云輝  縣市管局黨組成員、副局長

官金華  縣民政局副局長

鄭雙武  縣工信局市場物業中心主任

葉細林  縣衛健委黨組成員、副主任

黃一川  縣廣播電視臺黨組成員、副臺長

陳維平  縣交警大隊副教導員

熊少卿  縣消防救援大隊參謀

李建琦  國網鉛山供電分公司副總經理

章建華  中國移動鉛山分公司副總經理

張衍建  中國電信鉛山分公司副總經理

張招興  中國聯通鉛山分公司建維部主任

張曉明  江西廣電網絡鉛山公司副總經理

楊  峻  縣銀龍水務公司總經理

張再軍  鉛山深燃天然氣有限公司總經理

領導小組下設辦公室，辦公室設在縣住建局，王新紅同志兼任辦公室主任，江志龍同志擔任辦公室副主任。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

鉛山縣人民政府辦公室              2020年 9月15 日印發